二手“踩踏”开始了！杭州倒挂神盘交付4个月，9%想出货，房价还跌了3000
昨天，杭州楼市一下子刷新了两项纪录。
一是幸福里正式成为杭州第19个“万人摇”，二是耦园创造了新的历史最低中签率（0.59%）。
尤其幸福里，凭借“万象城+地铁+倒挂”的黄金组合，吸引了高达23760组家庭登记。摇号人数，则仅次于金色和庄、天都城和梧桐郡。
广大参摇选手群情激昂，对幸福里充满了信心和期待。
“这价格，买到就是赚到一百万！”；“预测2022年至少涨到三万，3万5极有可能，不能不服”……
但就目前来看，想法可能过于天真了。
因为就在幸福里东北方向，直线距离不到1公里的海德公园，今年7月交付至今，4个月的时间里，已经有上百套二手房挂牌和成交。
尤其最近一段时间，平均总价下跌了25万左右，相当于一个车位，或近3000元/㎡（以89㎡小户型算）。
“踩踏已经开始！”有悲观业主表示。
PART 1
“群里活跃的都是自住业主，急于出手的投资客不吭声的。”
去年底摇中海德公园最后一批房子的层楼粉丝刘姐跟我说，因为最近行情不好，投资客业主几乎都不说话了。
“从挂牌价看，大家已经在争相出逃了。”
刘姐表示，最近的价格真是一个比一个低。比如，89㎡小户型带车位有人报价270万，马上就有更低报价跟进：260万。
最刷新三观的，是一套83㎡三房一卫小户型。
8月15日挂牌，初始挂牌总价265万，折合单价近3万2。12天后，因无人问津，房东降价5万。随后的9月8日和9月16日，又分别降价10万和5万。
十一长假后，房源价格又下调了5万，跌至240万。
短短2个月，调价4次，降幅近10%。而且中介告诉我，房东是投资客，只要诚心买，还能谈。
兔博士成交数据显示，海德公园约83㎡小户型，最高成交价32535元/㎡，而近期成交价只有27762元/㎡，相差4773元/㎡。
即便算上一个车位，跌幅也接近2000元/㎡。
不仅价格疲软，竞争压力也越来越大。中介告诉刘姐，现在海德公园的挂牌量，有100来套，想要卖出高价很难的。
不过，作为一个自住兼投资客，刘姐并没有打算现在出手，因为觉得不划算。反而挂了一很高的价格，89㎡全款289万，按揭295万贷款，且不带车位。
“知道卖不掉，已经在装修了，先出租两年再说。”刘姐说。
PART 2
海德公园的二手房价到底如何？前两天，我们特地走了一趟。
沿着通益路往北，到良运街左转，右手边就能看到不远处的海德公园了。右转到北软路，甚至可以清晰看到，不少业主家阳台上，挂了出售或出租的横幅。
走近了，满耳都是装修的电钻声，进出基本都是运装修材料的货车。
小区西大门的两侧，虽然空置店铺颇多，可一左一右却有两大中介门店镇楼，左边是德祐，右边是我爱我家。
在勾庄，海德公园算得上是一个大盘。
总体量超过20万㎡，共1455户，由洋房、小高层和高层组成，中小户型为主。虽然不是什么高档小区，但园区配套颇有亮点。
透过高挑空和水晶灯的小区大堂，能直视到水景、雕塑和两排胡柚树的小区中央景观带。小区北侧，还有一个露天游泳池（儿童）。
中介小哥领着我们，看了小区的几套房源。
目前海德公园89㎡三房两卫带车位，诚心价格280万左右，还有5万左右的议价空间。而在几个月前，同类房源挂牌价基本300万+。
而83㎡小户型，由于位于高层区，且是三梯六户，价格更便宜。
带车位基本报价265万，不带车位只要240万左右。而在两个月前，不带车位也要265万左右。
也就是说，交付至今，海德公园挂牌价平均跌了25万左右，相当于一个车位没了。
以近期看，去掉车位，海德公园小户型的实际成交价，在2万7-2万万9之间。明显低于隔壁的万家之星和杭宸，后两者平均成交价超过3万。
但挂牌量方面，交付仅4个月的海德公园，却遥遥领先。
透明好找房平台显示，截至昨日，海德公园挂牌96套，杭宸55套，万家之星仅24套。
PART 3
这次探访，我们还发现了一个非常有趣的现象。
中介告诉我，目前甩卖二手房的投资客，大多数来自摇号之前。去年底摇中最后一批房源的投资客，占比反而不高。
回顾海德公园的开盘历史，其实很容易就能明白为什么。
据透明售房网显示，海德公园共领过7张预售证，首次开盘时间为2017年3月，第6次开盘时间为2018年3月。
发现了吧，海德公园的前6次开盘，正好处在杭州楼市最疯狂的时候。
当时买房有多难，就不用我多说了吧。“全款+人脉”之风，盛极一时，甚至还有茶水费之说。限价下的海德公园，自然不例外。
除了早期开盘，部分特别牛的关系户，可以按揭。绝大多数，都是“全款+车位”。
而海德公园最后一次摇号，一共才174套房源，只占小区总量12%。由于采取摇号买房，无论首套还是首套，只要中选，均可购买。
于是，前后两批客户，形成了鲜明对比。
首先，摇号客户绝对数量更少；其次，摇号客户资金压力更低。即便父母名义全款买房，至少也不用搭售车位。
而前期客户的购房款，不少都是通过信贷、朋友借款筹集，天然存在套现的迫切需求。
所以，这正是海德公园交付不久，就出现大量挂牌、且基本带车位的根本原因。
PART 4
截至目前，海德公园网签二手房约30套，加上96套挂牌，共计126套。
以1455户总量计，综合换手率约8.7%。
此前，我们经过统计，新盘交付半年内，换手率基本5%左右；交付近一年，可达10%上下。若是投资红盘，高达15%-20%。
海德公园交付仅4个月，就有如此高的“流通率”，显然归属投资红盘一档。
实际上，仅对比同周期（交付后4个月）的换手率，海德公园已经超过了西湖国际城、江南之星等盘，独成一档。
为什么海德公园会出现如此急迫的“踩踏”现象？
首先，整体趋势不可逆。杭州二手房挂牌量高达10万套，但月成交量却已经“七连跌”。恶性循环之下，短期之内，二手房价不存在反弹的可能。
其次，如上述所言，海德公园不同于一般的摇号红盘，投资客多是全款客户，资金压力更大。
相比常规交付盘，海德公园投资客出货的意愿，更为强烈。
第三，新盘摇号的分流。多个案例已经证明，当红盘摇号时，不仅会对其他新房产生分流效应，更会对二手市场形成压制。
二手房源量高企，意向客户又少，加上新盘摇号吸引，使得供需形势更加严峻。
况且，海德公园附近的幸福里，还不是一般的红盘。登记组数高达23760组，位列杭州历史第四，其影响更是数以倍增。
三大因素，合力促就了海德公园房东的压力。
当然，海德公园的二手房价，也不可能无限制下跌。比如，至少不会低于幸福里。因为正是周边二手房的价格，才凸显了幸福里的投资价值。
限价造就了狂飙的二手房价。而随着市场自我调整，最终会还大家一个愈加合理的价格体系。
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文∣咸鱼/麦格
编辑∣二叔
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